10년 장기임대주택사업자, 중도 말소 시 세금 환수 논란

📈 임대사업자 등록, 정부가 권장하지 않았나요?

2017년부터 2019년까지 정부는 전월세 시장 안정화를 위해 '민간임대주택 등록 활성화 정책'을 시행했습니다.

 

당시 8년 또는 10년 이상 임대를 전제로 한 장기임대사업자에게는 다양한 세제 혜택이 제공되었죠. 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등 전방위적인 감면이 이루어졌습니다.

 

그러나 불과 몇 년 만에 정책 기조가 급변하면서 장기임대주택 등록자들은 출구를 찾지 못하는 상황에 놓이게 되었습니다.

 

※ 주요 세제 혜택

- 취득세 : 최대 85% 감면.
- 재산세 : 100% 감면 (5년간).
- 종부세 : 합산 배제.
- 양도세 : 중과 배제, 장기보유특별공제 적용.

 

⚠️ 적자가 나도 10년은 채워야 한다?

문제는 사업자가 '사업부진(적자)'을 이유로 중도에 사업자 등록을 말소하거나 임대주택을 양도하려 할 경우, 그간 받았던 세제 혜택 전액을 추징당할 수 있다는 점입니다.

 

이는 현실을 무시한 과도한 처벌이라는 지적이 많습니다. 예를 들자면..

• 2년 연속 적자가 발생했거나
• 공실률이 높아 수익이 나지 않더라도

임대의무기간인 10년을 채우지 못하면, '정당한 사업철수' 사유로 인정받기 어려운 경우가 많기 때문이에요.

🔹 관련 규정 : 대통령령에 따라 일부 사유(적자, 공실 등)는 예외 인정이 가능하지만, 실무에서는 세무서와 지자체의 해석 차이로 인한 불이익이 발생하기도 합니다.

 

🚧 억울함의 원인, 정책 변화의 희생양?

 

임대사업 등록 당시에는 정부가 적극 권장하던 제도였고, 민간임대 공급 확대에 기여한 사업자들이 지금은 세금폭탄의 대상이 되어버렸습니다.

- 정책 변화로 2020년 이후 신규 등록은 중단되었고
- 기존 등록자는 사실상 '팔지도, 해지도 못하는' 상태가 되었죠.

이러한 상황은 정책 파트너였던 임대사업자를 투기꾼처럼 취급하는 결과를 낳고 있습니다.

 

🤝 제도 개선 논의는 있었을까?

일부 국회의원들은 실제로 제도 개선 법안을 발의하기도 했습니다. 예를 들어보면..

 

• 임대의무기간 절반 이상 채운 경우 세제혜택 유지
• 사업부진 시 예외 인정 범위 확대

하지만 부동산 정책 특성상 정치적 논란이 많아, 대부분의 법안은 계류되거나 폐기되었습니다. 아직 실질적인 제도 개선은 이루어지지 않았습니다.

✅ 현명한 대응 방법은?

 

중도 말소 또는 양도를 고려 중이라면 다음과 같은 대응이 필요합니다.

★중도 말소 전 체크리스트

- 임대의무기간 절반 이상 채웠는지 확인.
- 최근 2년간 손익계산서·공실률 자료 확보.
- 관할 지자체 및 세무서에 감면세 추징 유예 가능성 사전 문의.
- 자진말소가 아닌 예외사유 인정 방식 권장.

 

💬 마무리 생각 : 임대인은 정책 피해자다

10년 임대를 전제로 세금 감면을 받았다고 하더라도, 현실에서 사업이 유지되지 못할 수 있습니다.

 

그런 상황에서 모든 책임과 손실을 임대인에게 돌리는 현재 구조는 명백히 불합리합니다. 세제 혜택 환수 조항은 선택이 아니라 생존을 위한 말소조차 막는 구조입니다.

임대주택 시장의 안정과 민간의 참여를 유도하려면, 최소한 정당한 사유로 중도 해지 시 세제 혜택 유지는 보장되어야 하지 않을까요?