신규 계약인데도 임대료를 못 올린다고요? 등록임대주택의 숨겨진 룰

갱신청구권은 끝났는데, 월세를 마음대로 못 올린다?

 

이 상황이 실제로 벌어질 수 있습니다. 특히 10년 장기임대 등록주택이라면, 계약 형식과 무관하게 임대의무기간 동안 임대료 인상이 제한됩니다.

 

오늘은 많은 임대인과 임차인이 혼동하는 '임대료 인상 규제의 실체'를 정리해봅니다.

 

 

📌 임대의무기간 vs 갱신청구권, 뭐가 우선일까?

 

두 제도는 적용 목적이 다릅니다.

• 갱신청구권 : 임차인의 4년 거주 안정 보장 (2년 계약 + 1회 갱신).
• 임대의무기간 : 등록임대사업자가 임대조건(임대료 포함)을 유지해야 하는 법적 의무.

 

즉, 갱신청구권은 '쫓겨나지 않을 권리', 임대의무기간은 '임대료 제한이 걸리는 기간'이에요.

 

🏠 10년 장기임대 등록주택의 경우

 

등록임대사업자 중에서도 10년 장기임대 유형은 임대의무기간이 남아 있다면, 신규 계약이든 갱신이든 임대료 5% 상한이 무조건 적용됩니다.

 

※ 예시
2018년 10월 등록 > 10년 장기임대 > 2028년까지 의무기간.
2024년 신규 계약이라도 월세는 직전보다 5% 이상 인상 불가.

 

🔁 갱신청구권 다 써도 신규 계약은 자유계약? NO!

 

많은 임대인들은 갱신청구권(2년 사용)이 끝나면 완전한 신규계약이므로 마음껏 올릴 수 있다고 생각합니다.

 

하지만 지자체 '등록임대주택'이라면 이건 큰 착각입니다. 임대의무기간 중인 등록임대주택에서는 계약이 신규여도 5% 초과 인상이 절대 불가능해요.

 

📃 실제 계약 시 유의할 점

 

 

• 신규계약서로 작성하더라도 '임대의무기간' 확인 필수.
• 계약서에 "직전 계약 대비 5% 이내 인상"을 명시.
• 등록임대 여부는 렌트홈 또는 관할 지자체에서 확인 가능.

 

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❓ Q&A: 많이 묻는 질문들

 

Q1. 갱신청구권은 4년간 월세 고정 아닌가요?

A. 아닙니다. 갱신 시점마다 최대 5% 인상은 허용됩니다. 따라서 4년간 거주 보장은 가능하나, 가격은 2년에 한 번 인상될 수 있습니다.

 

Q2. 갱신청구권 다 쓰고 신규계약인데 왜 또 5% 제한이 있죠?

A. 주택이 등록임대주택이고 임대의무기간이 남아 있다면 계약 형태와 관계없이 5% 초과 인상 금지입니다.

 

Q3. 임대의무기간이 끝나면 어떻게 되나요?

A. 의무기간 종료 후에는 일반 민간임대와 동일하게 시세에 따라 자유롭게 계약 가능합니다. (단, 갱신청구권은 여전히 적용 가능함.)

 

📌 마무리 요약

 

 

• ✔️ 갱신청구권은 '거주 기간 보호', 임대의무기간은 '임대료 제한'.
• ✔️ 계약이 신규라도, 등록임대라면 5% 인상 제한 가능.
• ✔️ 등록임대는 계약 형태보다 임대의무기간 여부가 핵심.

 

👉 이런 분들께 꼭 필요한 글이에요

 

• ✔️ 임대료를 올리고 싶은 등록임대사업자.
• ✔️ 월세 인상 통보를 받은 임차인.
• ✔️ 등록임대 말소 시점을 고민하는 분.

 

Tip:
계약 전에 반드시 '등록임대 상태'와 '의무기간 종료 여부'를 확인하세요. 그래야만 임대인도, 임차인도 불필요한 갈등을 줄일 수 있습니다.

 

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